Cách kê khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

Hướng dẫn kê khai thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo Thông tư 80/2021/TT-BTC và Nghị định 126/2020/NĐ-CP.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 25 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được thực hiện kê khai thuế theo từng lần phát sinh, kể cả trường hợp cá nhân thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Đối với một số trường hợp cụ thể, việc kê khai được thực hiện như sau:

• Trường hợp thế chấp bất động sản tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài

Khi cá nhân sử dụng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở để thế chấp, bảo lãnh vay vốn hoặc thanh toán tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài nhưng đến hạn không có khả năng thanh toán, dẫn đến việc tài sản bị phát mại hoặc bán để thu hồi nợ, thì tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài có trách nhiệm kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán khoản nợ.

• Trường hợp thế chấp bất động sản để thanh toán nợ với tổ chức hoặc cá nhân khác

Nếu cá nhân chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần bất động sản đã dùng để thế chấp nhằm thanh toán khoản nợ, thì cá nhân có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp tổ chức hoặc cá nhân khác thực hiện thủ tục chuyển nhượng thay thì đơn vị hoặc cá nhân đó phải kê khai và nộp thuế thay trước khi tiến hành thanh quyết toán khoản nợ.

• Trường hợp chuyển nhượng theo quyết định thi hành án

Khi bất động sản được chuyển nhượng theo quyết định thi hành án của Tòa án, cá nhân chuyển nhượng phải thực hiện kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân. Nếu việc chuyển nhượng được thực hiện thông qua tổ chức hoặc cá nhân tổ chức bán đấu giá thì đơn vị tổ chức bán đấu giá có trách nhiệm kê khai và nộp thuế thay.
Riêng đối với bất động sản của cá nhân bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tịch thu và bán đấu giá để nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật thì không phải kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân.

• Trường hợp chuyển đổi nhà, đất giữa các cá nhân

Đối với hoạt động chuyển đổi nhà, đất giữa các cá nhân mà không thuộc trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất được miễn thuế, mỗi cá nhân tham gia chuyển đổi đều phải tự thực hiện kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

• Trường hợp khai thuế thay

Khi tổ chức hoặc cá nhân thực hiện khai thay hồ sơ thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì trên hồ sơ phải ghi thêm cụm từ "Khai thay" trước nội dung "Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế".
Người thực hiện khai thay phải ký, ghi rõ họ tên; nếu là tổ chức thì sau khi ký phải đóng dấu theo quy định.
Trên hồ sơ tính thuế và chứng từ nộp thuế vẫn phải thể hiện đúng người nộp thuế là cá nhân chuyển nhượng bất động sản.

Theo quy định hiện hành, cơ quan có thẩm quyền chỉ thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản khi người chuyển nhượng đã có chứng từ nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc thuộc diện được miễn thuế hoặc tạm thời chưa phải nộp thuế.

Cách kê khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản theo Thông tư 80/2021/TT-BTC

Việc kê khai thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được thực hiện theo quy định tại Thông tư 80/2021/TT-BTC và Nghị định 126/2020/NĐ-CP.

Theo khoản 3 Điều 25 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh, kể cả trường hợp thuộc diện được miễn thuế.

Một số trường hợp kê khai thuế cụ thể

Cơ quan quản lý bất động sản chỉ thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng khi người chuyển nhượng đã có chứng từ nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc có xác nhận của cơ quan thuế về việc thuộc diện được miễn thuế hoặc tạm thời chưa phải nộp thuế.

Hướng dẫn kê khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

Đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hoặc thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản thì người nộp thuế thực hiện khai trực tiếp với cơ quan thuế.

Thuế TNCN đối với các khoản thu nhập này thuộc diện khai theo từng lần phát sinh theo điểm g khoản 4 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP.

1. Hồ sơ khai thuế

Theo điểm 9.3 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP, hồ sơ khai thuế bao gồm:

• Tờ khai thuế TNCN mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC, áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hoặc nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản.
• Bản sao giấy tờ tùy thân, gồm một trong các giấy tờ sau:
• Chứng minh nhân dân.
• Căn cước công dân.
• Hộ chiếu (đối với cá nhân không có quốc tịch Việt Nam).
• Thông tin trên giấy tờ phải phù hợp với nội dung đã kê khai trên tờ khai thuế.
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sở hữu công trình trên đất, đồng thời cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm về bản sao.
• Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở thương mại hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai, hoặc nhà ở đã bàn giao nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì nộp bản sao chứng thực của hợp đồng theo đúng quy định.
• Đối với hợp đồng góp vốn để được quyền mua nền nhà hoặc căn hộ được ký trước thời điểm Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thì nộp bản sao chứng thực của hợp đồng góp vốn.
• Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
• Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hoặc công trình hình thành trong tương lai thì nộp hợp đồng chuyển nhượng đã được chứng thực theo quy định.
• Nếu là lần chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng liền kề trước đó.
• Trường hợp chuyển nhượng thông qua ủy quyền thì nộp hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản.
• Đối với thu nhập từ nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản, thay cho hợp đồng chuyển nhượng, người nộp thuế nộp bản sao giấy tờ pháp lý chứng minh quyền được nhận thừa kế hoặc quà tặng.
• Nếu tài sản là nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc đã bàn giao nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì hợp đồng mua bán được thay thế bằng giấy tờ pháp lý chứng minh quyền nhận thừa kế hoặc quà tặng.
• Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng được thay bằng bản sao hợp đồng góp vốn.
• Tài liệu chứng minh thuộc đối tượng miễn thuế, không phải nộp thuế hoặc tạm thời chưa phải nộp thuế TNCN theo quy định tại Điều 53 Thông tư 80/2021/TT-BTC.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan thuế sẽ lập Thông báo số thuế phải nộp theo mẫu số 03/TBT-BĐS-TNCN ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP và gửi cho cá nhân để thực hiện nghĩa vụ thuế.

2. Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế

Theo khoản 2 Điều 45 Luật Quản lý thuế, đối với trường hợp thực hiện nộp hồ sơ theo cơ chế một cửa liên thông thì địa điểm nộp hồ sơ được thực hiện theo quy định của cơ chế này.

Cụ thể như sau:

• Đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hoặc nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản: nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đất theo cơ chế một cửa liên thông tại nơi có bất động sản.
• Đối với các trường hợp sau:
• Chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng là nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
• Chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng là công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về nhà ở.
• Cá nhân thực hiện khai bổ sung hồ sơ khai thuế chuyển nhượng bất động sản khi hồ sơ khai thuế lần đầu đã hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
• Cá nhân được ủy quyền quản lý bất động sản là người nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
• Địa điểm nộp hồ sơ: Cơ quan thuế nơi có bất động sản.
• Đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng là bất động sản ở nước ngoài: nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi cá nhân cư trú theo quy định tại điểm đ.1 khoản 7 Điều 11 Nghị định 126/2020/NĐ-CP.

3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Đối với các loại thuế thực hiện khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế, theo quy định tại khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế.

Riêng đối với hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, thời hạn nộp hồ sơ vẫn được áp dụng theo hướng dẫn tại:

• Khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP ngày 12/01/2015 của Chính phủ.
• Khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính.

Quy định này được tiếp tục thực hiện theo khoản 3 Điều 88 Thông tư 80/2021/TT-BTC.

Liên hệ Kế toán Thuế Đà Nẵng để được tư vấn chi tiết 0983 542 571