Hướng dẫn hạch toán TK 217 - Bất động sản đầu tư theo Thông tư 99/2025/TT-BTC

Tài khoản 217 được sử dụng để phản ánh giá trị hiện có cũng như các biến động tăng, giảm của bất động sản đầu tư (BĐSĐT) theo nguyên giá. Việc quản lý và theo dõi được thực hiện chi tiết cho từng tài sản tương tự như đối với tài sản cố định.

Bất động sản đầu tư bao gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, một phần hoặc toàn bộ nhà gắn liền với đất, các công trình hạ tầng do chủ sở hữu hoặc bên thuê tài sản theo hình thức thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích cho thuê hoặc chờ tăng giá. Những tài sản này không được sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ, công tác quản lý doanh nghiệp hoặc để bán trong quá trình kinh doanh thông thường.

Lưu ý, TK 217 chỉ phản ánh các bất động sản đáp ứng điều kiện ghi nhận là bất động sản đầu tư. Những bất động sản được nắm giữ để bán trong kỳ kinh doanh thông thường, bất động sản xây dựng nhằm mục đích bán trong tương lai gần, bất động sản do doanh nghiệp trực tiếp sử dụng hoặc các công trình đang xây dựng chưa hoàn thành để trở thành BĐSĐT trong tương lai không thuộc phạm vi hạch toán của tài khoản này.

Một bất động sản chỉ được ghi nhận là bất động sản đầu tư khi đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

• Có khả năng mang lại lợi ích kinh tế cho doanh nghiệp trong tương lai;
• Nguyên giá của tài sản được xác định một cách đáng tin cậy.

Bất động sản đầu tư được ghi nhận ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá là toàn bộ khoản chi phí doanh nghiệp đã bỏ ra bằng tiền, các khoản tương đương tiền hoặc giá trị hợp lý của tài sản trao đổi để có được BĐSĐT tính đến thời điểm mua hoặc hoàn thành xây dựng.

Tùy từng trường hợp cụ thể, nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định như sau:

• Đối với BĐSĐT mua ngoài, nguyên giá bao gồm giá mua và các chi phí phát sinh trực tiếp liên quan đến quá trình mua như phí tư vấn, lệ phí trước bạ, chi phí giao dịch và các khoản chi liên quan khác.
• Đối với BĐSĐT tự xây dựng, nguyên giá được xác định bằng giá thành thực tế cùng các chi phí trực tiếp phát sinh cho đến thời điểm công trình hoàn thành.
• Trường hợp bất động sản thuê tài chính được sử dụng với mục đích cho thuê hoạt động và đáp ứng tiêu chuẩn ghi nhận là BĐSĐT thì nguyên giá tại thời điểm bắt đầu thuê được xác định theo quy định của Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 06 về thuê tài sản.

Các khoản chi phí dưới đây không được tính vào nguyên giá của bất động sản đầu tư:

• Chi phí phát sinh ban đầu nhưng không cần thiết để đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng hoạt động theo mục đích dự kiến;
• Chi phí phát sinh trong giai đoạn đầu vận hành khi tài sản chưa đạt trạng thái hoạt động bình thường theo kế hoạch;
• Các khoản chi bất thường về nguyên vật liệu, nhân công hoặc những nguồn lực khác phát sinh trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.

1. Nguyên tắc kế toán đối với TK 217 - Bất động sản đầu tư theo Thông tư 99

1.1. Ghi nhận các chi phí phát sinh sau khi đưa bất động sản đầu tư vào sử dụng

Các khoản chi phí phát sinh liên quan đến bất động sản đầu tư sau thời điểm ghi nhận ban đầu thông thường được hạch toán vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ.

Riêng những khoản chi có khả năng làm gia tăng lợi ích kinh tế trong tương lai hoặc nâng cao hiệu quả khai thác của bất động sản đầu tư so với đánh giá ban đầu thì được xem xét ghi tăng nguyên giá của tài sản.

1.2. Trích khấu hao đối với bất động sản đầu tư cho thuê

Trong thời gian bất động sản đầu tư được sử dụng để cho thuê hoạt động, doanh nghiệp phải thực hiện trích khấu hao và ghi nhận vào chi phí kinh doanh của kỳ kế toán, kể cả khi tài sản đang tạm thời chưa có khách thuê.

Thời gian sử dụng và phương pháp khấu hao có thể được xác định trên cơ sở tham khảo các tài sản cùng loại đang được doanh nghiệp sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh hoặc quản lý.

1.2.1. Doanh thu cho thuê nhận trước nhiều kỳ

Trường hợp bên thuê thanh toán tiền thuê trước cho nhiều kỳ, doanh nghiệp phải thực hiện phân bổ khoản tiền nhận trước vào doanh thu tương ứng với từng kỳ thuê theo nguyên tắc phù hợp.

1.2.2. Chi phí liên quan đến hoạt động cho thuê

Các khoản chi phí phục vụ trực tiếp cho hoạt động cho thuê bất động sản đầu tư được tính vào giá vốn dịch vụ cho thuê, bao gồm:

• Chi phí khấu hao bất động sản đầu tư.
• Chi phí dịch vụ mua ngoài.
• Tiền lương của nhân viên quản lý trực tiếp.
• Chi phí khấu hao các công trình, hạng mục phụ trợ phục vụ cho hoạt động cho thuê.
• Các chi phí liên quan trực tiếp khác.

1.3. Xử lý bất động sản đầu tư nắm giữ với mục đích chờ tăng giá

Đối với bất động sản đầu tư được nắm giữ nhằm mục đích chờ tăng giá, doanh nghiệp không thực hiện trích khấu hao, ngoại trừ trường hợp tài sản đang được cho thuê.

Nếu có căn cứ đáng tin cậy cho thấy giá trị thị trường của bất động sản bị suy giảm và mức giảm có thể xác định được một cách hợp lý thì doanh nghiệp được phép điều chỉnh giảm nguyên giá tài sản và ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán.

Ngược lại, tại thời điểm lập báo cáo tài chính, nếu nguyên nhân dẫn đến việc giảm giá không còn tồn tại thì doanh nghiệp được ghi nhận tăng trở lại nguyên giá bất động sản đầu tư. Giá trị hoàn nhập không được vượt quá số đã ghi giảm trước đó và cũng không được cao hơn nguyên giá ban đầu của tài sản.

1.4. Bất động sản đầu tư phải xây dựng, cải tạo hoặc nâng cấp trước khi sử dụng

Đối với các bất động sản được mua về nhưng cần tiếp tục xây dựng, sửa chữa, cải tạo hoặc nâng cấp trước khi đưa vào khai thác đầu tư, toàn bộ giá trị tài sản và các chi phí liên quan được phản ánh trên TK 241 - Xây dựng cơ bản dở dang.

Sau khi công trình hoàn thành và đủ điều kiện đưa vào sử dụng, doanh nghiệp xác định nguyên giá thực tế để kết chuyển sang TK 217 - Bất động sản đầu tư.

1.5. Chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản

Việc chuyển đổi giữa bất động sản đầu tư, bất động sản chủ sở hữu sử dụng và hàng tồn kho chỉ được thực hiện khi có sự thay đổi thực tế về mục đích sử dụng.

Các trường hợp chuyển đổi bao gồm:

• Chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi doanh nghiệp bắt đầu sử dụng tài sản cho hoạt động của mình.
• Chuyển từ bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho khi doanh nghiệp triển khai kế hoạch bán tài sản.
• Chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng sang bất động sản đầu tư khi chấm dứt việc sử dụng và đưa tài sản vào hoạt động cho thuê.
• Chuyển từ hàng tồn kho sang bất động sản đầu tư khi bắt đầu khai thác cho thuê.
• Chuyển từ bất động sản đang xây dựng sang bất động sản đầu tư khi công trình hoàn thành và được đưa vào khai thác đầu tư hoặc nắm giữ để chờ tăng giá.

Việc thay đổi mục đích sử dụng không làm thay đổi giá trị ghi sổ cũng như nguyên giá của tài sản khi trình bày trên báo cáo tài chính.

1.6. Trường hợp doanh nghiệp có kế hoạch bán bất động sản đầu tư

Nếu doanh nghiệp quyết định bán bất động sản đầu tư và không phát sinh hoạt động cải tạo, sửa chữa hoặc nâng cấp trước khi bán thì tài sản vẫn tiếp tục được ghi nhận trên TK 217 cho đến thời điểm hoàn tất giao dịch chuyển nhượng.

Trong trường hợp này, doanh nghiệp không phải chuyển tài sản sang hàng tồn kho trước khi bán.

1.7. Xác định lãi, lỗ khi bán bất động sản đầu tư

Lãi hoặc lỗ từ hoạt động bán bất động sản đầu tư được xác định trên cơ sở chênh lệch giữa doanh thu bán tài sản với các chi phí trực tiếp liên quan đến giao dịch và giá trị còn lại của bất động sản đầu tư.

Khoản chênh lệch này được trình bày theo giá trị thuần trên Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh.

1.7.1. Xác định doanh thu bán bất động sản đầu tư

Đối với doanh nghiệp kê khai thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, doanh thu bán bất động sản đầu tư là giá bán chưa bao gồm thuế GTGT.

1.7.2. Bán theo phương thức trả chậm hoặc trả góp

Khi bán bất động sản đầu tư theo hình thức trả chậm, trả góp, doanh thu bán hàng được xác định theo giá bán trả ngay tại thời điểm giao dịch.

Phần chênh lệch do khách hàng thanh toán chậm được ghi nhận vào doanh thu hoạt động tài chính theo từng kỳ.

Doanh nghiệp cần theo dõi riêng khoản lãi trả chậm, trả góp trên sổ kế toán và trình bày đầy đủ trên thuyết minh báo cáo tài chính, bao gồm:

• Tổng số lãi phải thu.
• Số lãi đã thu.
• Số lãi còn phải thu.

1.8. Các trường hợp ghi giảm bất động sản đầu tư

Doanh nghiệp thực hiện ghi giảm TK 217 trong các trường hợp sau:

• Chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho hoặc bất động sản chủ sở hữu sử dụng.
• Bán hoặc thanh lý bất động sản đầu tư.
• Hoàn trả bất động sản thuê tài chính cho bên cho thuê khi kết thúc thời hạn thuê.

2. Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 217 - Bất động sản đầu tư theo Thông tư 99

3. Cách hạch toán TK 217 - Bất động sản đầu tư theo Thông tư 99

3.1. Kế toán khi mua bất động sản đầu tư

3.1.1. Mua bất động sản đầu tư và thanh toán ngay

Khi doanh nghiệp mua bất động sản đầu tư và thực hiện thanh toán ngay, trường hợp thuế GTGT đầu vào được khấu trừ thì kế toán ghi nhận như sau:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

    Có TK 111, 112

Trường hợp thuế GTGT đầu vào không đủ điều kiện khấu trừ thì toàn bộ số thuế này được tính trực tiếp vào nguyên giá của bất động sản đầu tư.

3.1.2. Mua bất động sản đầu tư theo hình thức trả chậm, trả góp

Khi phát sinh giao dịch mua bất động sản đầu tư theo phương thức thanh toán trả chậm hoặc trả góp, doanh nghiệp ghi nhận tài sản theo giá mua trả ngay:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (theo giá trả ngay)

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) (nếu có)

    Có TK 111, 112, 331,...

Định kỳ, phần lãi phát sinh do mua trả chậm hoặc trả góp được ghi nhận vào chi phí tài chính:

Nợ TK 635 - Chi phí tài chính

    Có TK 331 - Phải trả cho người bán

Khi thanh toán cho bên bán bao gồm cả nợ gốc và lãi trả chậm, kế toán ghi:

Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán

    Có TK 111, 112

3.2. Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành từ hoạt động xây dựng cơ bản

Trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư, toàn bộ chi phí phát sinh được tập hợp trên TK 241 - Xây dựng cơ bản dở dang theo quy định hiện hành.

Sau khi công trình hoàn thành và được bàn giao đưa vào sử dụng với mục đích đầu tư, doanh nghiệp thực hiện kết chuyển nguyên giá như sau:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

    Có TK 241 - Xây dựng cơ bản dở dang

3.3. Chuyển đổi tài sản sang bất động sản đầu tư

3.3.1. Chuyển từ tài sản cố định sang bất động sản đầu tư

Khi doanh nghiệp chuyển tài sản cố định sang mục đích cho thuê hoặc nắm giữ chờ tăng giá, kế toán ghi nhận:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

    Có TK 211, 213,...

Đồng thời chuyển phần hao mòn lũy kế:

Nợ TK 2141, 2143

    Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư

3.3.2. Chuyển từ hàng tồn kho sang bất động sản đầu tư

Khi bất động sản đang được ghi nhận là hàng tồn kho được chuyển sang mục đích đầu tư cho thuê hoặc nắm giữ chờ tăng giá, kế toán ghi:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

    Có TK 155, 156

3.4. Hạch toán bất động sản đầu tư thuê tài chính

3.4.1. Ghi nhận bất động sản đầu tư thuê tài chính

Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản theo hình thức thuê tài chính và sử dụng tài sản đó cho hoạt động cho thuê lại, nếu đáp ứng điều kiện ghi nhận là bất động sản đầu tư thì kế toán phản ánh:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

    Có TK 111, 112, 3412,...

Các nghiệp vụ liên quan đến thuê tài chính được thực hiện tương tự hướng dẫn đối với TK 212 - Tài sản cố định thuê tài chính.

3.4.2. Trả lại tài sản khi kết thúc hợp đồng thuê tài chính

Khi hết thời hạn thuê và doanh nghiệp hoàn trả tài sản cho bên cho thuê, kế toán ghi:

Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (nếu có)

    Có TK 217 - Bất động sản đầu tư

3.4.3. Mua lại bất động sản thuê tài chính để tiếp tục đầu tư

Nếu doanh nghiệp quyết định mua lại tài sản thuê tài chính và tiếp tục sử dụng với mục đích đầu tư, phần giá trị phải thanh toán thêm được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

    Có TK 111, 112,...

3.4.4. Mua lại bất động sản thuê tài chính để sử dụng trong hoạt động sản xuất kinh doanh

Trường hợp doanh nghiệp mua lại tài sản thuê tài chính và chuyển sang phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc quản lý nội bộ thì phải thực hiện phân loại lại tài sản:

Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình

Hoặc:

Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình

    Có TK 217 - Bất động sản đầu tư

    Có TK 111, 112 (khoản tiền thanh toán thêm)

Đồng thời thực hiện kết chuyển hao mòn lũy kế:

Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư

    Có TK 2141, 2143

3.5. Hạch toán chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu của bất động sản đầu tư

Trường hợp các khoản chi phí phát sinh sau khi ghi nhận ban đầu đáp ứng điều kiện vốn hóa hoặc giá mua tài sản đã bao gồm các nghĩa vụ mà doanh nghiệp phải thực hiện nhằm đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng hoạt động theo dự kiến, các khoản chi phí này được ghi nhận tăng nguyên giá bất động sản đầu tư.

Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư:

Nợ TK 241 - Xây dựng cơ bản dở dang

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) (nếu có)

    Có các TK 111, 112, 152, 331,...

Khi công trình cải tạo, nâng cấp hoàn thành và đưa vào sử dụng:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

    Có TK 241 - Xây dựng cơ bản dở dang

3.6. Hạch toán bán, thanh lý bất động sản đầu tư

3.6.1. Ghi nhận doanh thu từ bán hoặc thanh lý bất động sản đầu tư

Nợ các TK 111, 112, 131,... (Tổng số tiền thu được)

    Có TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (Giá bán chưa có thuế GTGT)

    Có TK 333 - Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước (nếu phát sinh)

3.6.2. Ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của bất động sản đầu tư đã bán

Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư (nếu có)

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại của tài sản)

    Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá)

3.6.3. Ghi nhận chi phí liên quan đến hoạt động bán, thanh lý

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)

    Có các TK 111, 112, 331,...

3.6.4. Xác định kết quả bán, thanh lý bất động sản đầu tư cuối kỳ

Trường hợp phát sinh lãi:

Nợ TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ

    Có TK 632 - Giá vốn hàng bán

    Có TK 911 - Xác định kết quả kinh doanh

Trường hợp phát sinh lỗ:

Nợ TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ

Nợ TK 911 - Xác định kết quả kinh doanh

    Có TK 632 - Giá vốn hàng bán

Khi lập Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp trình bày chỉ tiêu lãi hoặc lỗ từ hoạt động bán, thanh lý bất động sản đầu tư trên cơ sở số chênh lệch giữa doanh thu, giá trị còn lại và các chi phí liên quan.

3.7. Kế toán hoạt động cho thuê bất động sản đầu tư

3.7.1. Ghi nhận doanh thu cho thuê

Nợ các TK 111, 112, 131,...

    Có TK 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ

    Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (33311) (nếu có)

3.7.2. Ghi nhận giá vốn của hoạt động cho thuê

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán

    Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư

    Có các TK 111, 112, 331, 335,...

3.8. Hạch toán chuyển đổi bất động sản đầu tư

3.8.1. Chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho

Khi doanh nghiệp quyết định sửa chữa, cải tạo hoặc nâng cấp bất động sản đầu tư để bán:

Kết chuyển giá trị còn lại sang hàng tồn kho:

Nợ TK 156 - Hàng hóa

Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư (nếu có)

    Có TK 217 - Bất động sản đầu tư

Khi phát sinh chi phí cải tạo phục vụ mục đích bán:

Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)

    Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,...

Khi hoàn thành việc cải tạo, nâng cấp:

Nợ TK 156 - Hàng hóa (Hàng hóa bất động sản)

    Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang

3.8.2. Chuyển bất động sản đầu tư thành tài sản chủ sở hữu sử dụng

Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình

Hoặc:

Nợ TK 213 - TSCĐ vô hình

    Có TK 217 - Bất động sản đầu tư

Đồng thời kết chuyển hao mòn lũy kế:

Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư

    Có TK 2141, 2143

3.9. Ghi nhận tổn thất đối với bất động sản đầu tư nắm giữ chờ tăng giá

Đối với bất động sản đầu tư được nắm giữ nhằm mục đích chờ tăng giá, doanh nghiệp không thực hiện trích khấu hao. Nếu có căn cứ đáng tin cậy cho thấy tài sản bị suy giảm giá trị, kế toán ghi nhận khoản tổn thất như sau:

Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán

    Có TK 217 - Bất động sản đầu tư

3.10. Hoàn nhập khoản giảm giá bất động sản đầu tư

Khi có đầy đủ bằng chứng xác nhận khoản suy giảm giá trị bất động sản đầu tư không còn tồn tại, doanh nghiệp thực hiện hoàn nhập phần đã ghi nhận trước đó:

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư

    Có TK 632 - Giá vốn hàng bán

Liên hệ Kế toán Thuế Đà Nẵng để được tư vấn chi tiết 0983 542 571