Cách hạch toán TK 212 - TSCĐ thuê tài chính theo Thông tư 99/2025/TT-BTC

Tài khoản 212 - TSCĐ thuê tài chính được sử dụng để phản ánh giá trị hiện có và các biến động tăng, giảm của tài sản cố định thuê tài chính tại doanh nghiệp. Theo Thông tư 99/2025/TT-BTC, tài khoản này áp dụng đối với bên đi thuê nhằm theo dõi nguyên giá của các tài sản thuê tài chính mà doanh nghiệp có quyền quản lý, sử dụng và chịu trách nhiệm như tài sản thuộc sở hữu của mình.

1. Một số khái niệm cần nắm khi hạch toán TK 212 - TSCĐ thuê tài chính theo Thông tư 99/2025/TT-BTC

Thuê tài chính là gì?

Thuê tài chính là hình thức thuê tài sản mà phần lớn rủi ro và lợi ích gắn với quyền sở hữu tài sản được chuyển từ bên cho thuê sang bên thuê. Quyền sở hữu tài sản có thể được chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc thời hạn thuê.

Việc xác định một hợp đồng là thuê tài chính hay thuê hoạt động phải dựa trên bản chất của các điều khoản được quy định trong hợp đồng. Một số trường hợp riêng lẻ hoặc kết hợp dưới đây thường dẫn đến việc phân loại là thuê tài chính:

• Bên cho thuê chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên thuê khi hết thời hạn thuê.
• Ngay tại thời điểm bắt đầu thuê, bên thuê có quyền mua lại tài sản với mức giá dự kiến thấp hơn giá trị hợp lý của tài sản tại thời điểm kết thúc hợp đồng.
• Thời gian thuê chiếm phần lớn thời gian sử dụng kinh tế của tài sản mặc dù quyền sở hữu không được chuyển giao.
• Giá trị hiện tại của các khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu tại thời điểm bắt đầu thuê tương đương hoặc chiếm phần lớn giá trị hợp lý của tài sản thuê.
• Tài sản thuê là tài sản chuyên dùng và chỉ bên thuê mới có thể sử dụng mà không cần thay đổi hoặc cải tạo đáng kể.

Hợp đồng thuê tài sản được xem là thuê tài chính khi đáp ứng ít nhất một trong các điều kiện sau:

• Bên thuê phải bồi thường cho bên cho thuê các tổn thất phát sinh liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
• Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ biến động giá trị hợp lý của giá trị còn lại của tài sản thuê thuộc về bên thuê.
• Sau khi hết thời hạn thuê, bên thuê được tiếp tục thuê tài sản với mức giá thấp hơn giá thuê trên thị trường.

Đối với trường hợp thuê quyền sử dụng đất, thông thường giao dịch này được phân loại là thuê hoạt động.

2. Xác định nguyên giá TSCĐ thuê tài chính

Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính được xác định theo giá trị hợp lý của tài sản thuê hoặc giá trị hiện tại của các khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu nếu giá trị này thấp hơn giá trị hợp lý của tài sản. Đồng thời, nguyên giá còn bao gồm các chi phí trực tiếp phát sinh ban đầu liên quan đến giao dịch thuê tài chính.

Trường hợp thuế GTGT đầu vào được khấu trừ thì giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu không bao gồm phần thuế GTGT phải thanh toán cho bên cho thuê.

Khi xác định giá trị hiện tại của các khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu, doanh nghiệp có thể sử dụng:

• Lãi suất ngầm định của hợp đồng thuê;
• Lãi suất được quy định trong hợp đồng thuê;
• Lãi suất vay vốn biên của bên thuê.

3. Một số lưu ý khi hạch toán TK 212 - TSCĐ thuê tài chính theo Thông tư 99/2025/TT-BTC

• Đối với thuế GTGT đầu vào của tài sản thuê tài chính không đủ điều kiện khấu trừ:

+ Nếu khoản thuế này được thanh toán một lần ngay khi ghi nhận tài sản thuê thì được tính vào nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính.

+ Nếu thuế GTGT được thanh toán theo từng kỳ thì được ghi nhận vào chi phí sản xuất kinh doanh của từng kỳ tương ứng với chi phí khấu hao của tài sản thuê.

• Tài khoản 212 không dùng để phản ánh giá trị của tài sản thuê hoạt động.
• Trường hợp doanh nghiệp có giao dịch thuê tài sản mà bản chất kinh tế tương tự thuê tài chính và các điều khoản hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật thì kế toán thực hiện theo hướng dẫn đối với thuê tài chính.
• Bên thuê có trách nhiệm thực hiện trích khấu hao TSCĐ thuê tài chính định kỳ vào chi phí sản xuất kinh doanh. Chính sách khấu hao áp dụng phải thống nhất với chính sách khấu hao đối với các tài sản cùng loại thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp.
• Nếu không chắc chắn quyền sở hữu tài sản sẽ được chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng thì tài sản được khấu hao theo thời hạn thuê trong trường hợp thời hạn thuê ngắn hơn thời gian sử dụng hữu ích của tài sản.
• Doanh nghiệp cần mở sổ chi tiết cho TK 212 để theo dõi riêng từng loại tài sản và từng TSCĐ thuê tài chính phục vụ yêu cầu quản lý.

4. Kết cấu và nội dung phản ánh của Tài khoản 212 - TSCĐ thuê tài chính theo Thông tư 99/2025/TT-BTC

Bảng dưới đây thể hiện kết cấu và nội dung phản ánh của TK 212 - TSCĐ thuê tài chính:

Số dư bên Nợ:

Phản ánh nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính mà doanh nghiệp đang quản lý và sử dụng tại thời điểm cuối kỳ kế toán.

Doanh nghiệp được phép mở thêm các tài khoản chi tiết thuộc TK 212 - TSCĐ thuê tài chính để theo dõi từng nhóm tài sản phù hợp với đặc điểm hoạt động và nhu cầu quản lý của đơn vị, chẳng hạn như:

• Nhà cửa, vật kiến trúc;
• Máy móc, thiết bị;
• Các loại TSCĐ thuê tài chính khác theo yêu cầu quản lý của doanh nghiệp.

5. Cách định khoản hạch toán TK 212 - TSCĐ thuê tài chính theo Thông tư 99/2025/TT-BTC

5.1. Chi phí phát sinh trước khi nhận tài sản thuê tài chính

Khi phát sinh các khoản chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến việc thuê tài sản tài chính như chi phí thương thảo, ký kết hợp đồng thuê,... kế toán ghi nhận:

Nợ TK 242 - Chi phí chờ phân bổ

    Có các TK 111, 112,...

5.2. Chi tiền thuê trả trước hoặc ký quỹ thuê tài sản

Khi doanh nghiệp thanh toán trước tiền thuê tài chính hoặc thực hiện ký quỹ, ký cược để bảo đảm hợp đồng thuê, ghi:

Nợ TK 341 - Vay và nợ thuê tài chính (3412) (phần tiền thuê trả trước)

Nợ TK 244 - Ký quỹ, ký cược

    Có các TK 111, 112,...

5.3. Ghi nhận TSCĐ thuê tài chính khi nhận tài sản

Khi nhận bàn giao tài sản thuê tài chính, căn cứ hợp đồng thuê và các chứng từ liên quan, ghi nhận nguyên giá tài sản theo giá chưa bao gồm thuế GTGT đầu vào:

Nợ TK 212 - TSCĐ thuê tài chính (giá chưa có thuế GTGT)

    Có TK 341 - Vay và nợ thuê tài chính (3412) (giá trị hiện tại của các khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu hoặc giá trị hợp lý của tài sản thuê, không bao gồm thuế được hoàn lại).

Các khoản chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến hoạt động thuê tài chính được tính vào nguyên giá TSCĐ thuê tài chính, ghi:

Nợ TK 212 - TSCĐ thuê tài chính

    Có TK 242 - Chi phí chờ phân bổ

Hoặc:

    Có các TK 111, 112,... (đối với các khoản chi phí phát sinh khi nhận tài sản thuê).

5.4. Thanh toán nợ gốc và lãi thuê tài chính định kỳ

Khi thanh toán tiền thuê theo từng kỳ, kế toán ghi nhận phần lãi thuê và nợ gốc phải trả như sau:

Nợ TK 635 - Chi phí tài chính (tiền lãi thuê)

Nợ TK 341 - Vay và nợ thuê tài chính (3412) (nợ gốc)

    Có các TK 111, 112,...

5.5. Nhận hóa đơn thuế GTGT từ bên cho thuê

a) Trường hợp thuế GTGT đầu vào được khấu trừ

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

    Có các TK 111, 112,... (nếu thanh toán ngay)

    Có TK 338 - Phải trả, phải nộp khác (số thuế GTGT còn phải trả cho bên cho thuê).

b) Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ

Nếu thuế GTGT được thanh toán một lần tại thời điểm ghi nhận tài sản thuê:

Nợ TK 212 - TSCĐ thuê tài chính

    Có các TK 111, 112,...

    Có TK 338 - Phải trả, phải nộp khác.

Nếu thuế GTGT được thanh toán theo từng kỳ nhận hóa đơn:

Nợ các TK 627, 641, 642,...

    Có các TK 111, 112,...

    Có TK 338 - Phải trả, phải nộp khác.

5.6. Thanh toán phí cam kết sử dụng vốn

Khi trả phí cam kết sử dụng vốn cho bên cho thuê tài sản, ghi:

Nợ TK 635 - Chi phí tài chính

    Có các TK 111, 112,...

5.7. Trả lại TSCĐ thuê tài chính cho bên cho thuê

Khi kết thúc hợp đồng và doanh nghiệp hoàn trả tài sản thuê cho bên cho thuê theo thỏa thuận, ghi:

Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2142)

    Có TK 212 - TSCĐ thuê tài chính.

5.8. Mua lại tài sản thuê khi kết thúc hợp đồng

Trường hợp hợp đồng quy định bên thuê được mua lại tài sản sau khi hết thời hạn thuê, khi nhận quyền sở hữu tài sản, kế toán ghi:

Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hình

    Có TK 212 - TSCĐ thuê tài chính (nguyên giá TSCĐ thuê tài chính)

    Có các TK 111, 112,... (khoản tiền phải thanh toán thêm).

Đồng thời chuyển giá trị hao mòn lũy kế:

Nợ TK 2142 - Hao mòn TSCĐ thuê tài chính

    Có TK 2141 - Hao mòn TSCĐ hữu hình.

5.9. Kế toán giao dịch bán và thuê lại tài sản theo hình thức thuê tài chính

a) Kế toán nghiệp vụ bán tài sản

Thực hiện theo hướng dẫn tại TK 711 - Thu nhập khác.

b) Ghi nhận tài sản thuê tài chính và nợ thuê

Thực hiện theo hướng dẫn từ mục 5.1 đến mục 5.6 của tài khoản này.

c) Trích khấu hao TSCĐ thuê tài chính định kỳ

Định kỳ tính và phân bổ khấu hao TSCĐ thuê tài chính vào chi phí sản xuất kinh doanh:

Nợ các TK 623, 627, 641, 642,...

    Có TK 2142 - Hao mòn TSCĐ thuê tài chính.

d) Kết chuyển chênh lệch giữa giá bán và giá trị còn lại của tài sản bán và thuê lại

• Trường hợp giá bán cao hơn giá trị còn lại của tài sản:

Nợ TK 3387 - Doanh thu chờ phân bổ

    Có các TK 623, 627, 641, 642,...

• Trường hợp giá bán thấp hơn giá trị còn lại của tài sản:

Nợ các TK 623, 627, 641, 642,...

    Có TK 242 - Chi phí chờ phân bổ.

Liên hệ Kế toán Thuế Đà Nẵng để được tư vấn chi tiết 0983 542 571